【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】永慶房產(chǎn)集團(tuán)業(yè)務(wù)總經(jīng)理葉凌棋2022年12月22日表示：前兩年受惠於低利環(huán)境與資金潮助攻，讓房市交易熱絡(luò)，自住、置產(chǎn)等需求強(qiáng)勁，加上通膨蠢動(dòng)，讓不動(dòng)產(chǎn)實(shí)質(zhì)資產(chǎn)價(jià)值成為抗通膨保值首選，推升購(gòu)屋需求穩(wěn)定成長(zhǎng)。葉凌棋表示，平均地權(quán)條例實(shí)施後，雙北市的跌幅大概3-5%，以外的城市5-10%。建議消費(fèi)者要委賣，以2021下半年實(shí)價(jià)登錄為依據(jù)開(kāi)價(jià)。
 
葉凌棋指出，觀察七大都會(huì)區(qū)近二年第四季房?jī)r(jià)變化，均呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，可以發(fā)現(xiàn)除了雙北市漲幅不到5％外，桃園以南五大都會(huì)區(qū)年漲幅均超過(guò)5％，其中，新竹、高雄年度漲幅逾一成，顯見(jiàn)近一年國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)漲勢(shì)仍明顯。若再進(jìn)一步與疫情前、未實(shí)施貨幣寬鬆前的2019年同期相比(圖八)，葉凌棋補(bǔ)充，七大都會(huì)區(qū)近四年房?jī)r(jià)漲勢(shì)驚人，除了雙北漲幅約二成外，桃園以南五大都會(huì)區(qū)漲幅均超過(guò)四成，新竹漲勢(shì)最為凌厲，達(dá)64.6％。
 
不過(guò)，葉凌棋強(qiáng)調(diào)，值得注意的是，七大都會(huì)區(qū)房?jī)r(jià)已有鬆動(dòng)跡象，2022年第四季房?jī)r(jià)與第三季相比，除了新竹仍有1％以上漲幅外，新北、桃園房?jī)r(jià)微漲0.3％與0.8％，其餘四都房?jī)r(jià)微跌，顯示房?jī)r(jià)由漲轉(zhuǎn)跌，房市已出現(xiàn)反轉(zhuǎn)向下訊號(hào)。
 
未見(jiàn)明顯衰退！前10月預(yù)售屋總銷突破1兆，年增3.5％，交易件數(shù)年減7.2％
預(yù)售買氣逐季降溫！較2021年Q4量減逾五成，臺(tái)北、臺(tái)中、高雄衰退逾六成最多
 
根據(jù)預(yù)售屋實(shí)價(jià)登錄資料統(tǒng)計(jì)，統(tǒng)計(jì)近2年1-10月預(yù)售屋交易，2022年總銷金突破1兆元大關(guān)，交易量為6.7萬(wàn)件，與2021年同期相比，件數(shù)年減7.2％，但總銷金額仍成長(zhǎng)3.5％，顯示預(yù)售交易市況與2021年相當(dāng)，未見(jiàn)明顯衰退。葉凌棋說(shuō)明，預(yù)售屋具備低自備款、付款輕鬆、屋況新、可客變等優(yōu)勢(shì)難以取代，仍是民眾購(gòu)屋時(shí)的選項(xiàng)之一，即使近期整體房市有轉(zhuǎn)弱跡象，交易件數(shù)減少，但因房?jī)r(jià)仍高，總銷金額仍較2021年成長(zhǎng)，顯示預(yù)售交易市況仍維持高水準(zhǔn)。
 
此外，統(tǒng)計(jì)近四季預(yù)售屋每月平均交易件數(shù)與總銷金額，葉凌棋說(shuō)明，2022年第三季全臺(tái)交易件數(shù)大減55.8％，總銷金額衰退52.1％，預(yù)售屋買氣逐季降溫，其中，臺(tái)北、臺(tái)中、高雄交易件數(shù)衰退逾六成最多。

 
2023-2025年將現(xiàn)新屋爆量潮！全臺(tái)逾15萬(wàn)戶新增供給  大量賣壓恐湧現(xiàn)
預(yù)售屋下車潮激增！全臺(tái)預(yù)售轉(zhuǎn)售量年增41.0％
 
葉凌棋說(shuō)明，觀察2022年1-10月全臺(tái)建照量較2021年同期成長(zhǎng)7％，且推估全年建照量恐達(dá)17.5萬(wàn)戶，創(chuàng)近28年來(lái)新高；新屋開(kāi)工則年增16％，過(guò)去前兩年因疫情衝擊而工料雙缺的現(xiàn)象，讓興建期程遞延至2022年，開(kāi)工量大增，而使照也年增8％，維持高檔，顯見(jiàn)目前與未來(lái)市場(chǎng)新增供給量大，房市超額供給狀況恐更為明顯。另外，再?gòu)念A(yù)售屋新建案完工預(yù)估年份統(tǒng)計(jì)來(lái)觀察，葉凌棋說(shuō)明，全臺(tái)2023-2025年預(yù)售屋預(yù)計(jì)完工戶數(shù)將逾15萬(wàn)戶，屆時(shí)恐將出現(xiàn)大量賣壓湧現(xiàn)。
 
在未來(lái)市場(chǎng)供給量大增，加上政府整頓預(yù)售屋投機(jī)炒作的狀況下，全臺(tái)預(yù)售屋轉(zhuǎn)售量也出現(xiàn)暴增現(xiàn)象(圖十)。葉凌棋說(shuō)明，觀察2022年12月全臺(tái)預(yù)售轉(zhuǎn)售量較2021年同期大增41.0％，整體預(yù)售轉(zhuǎn)售量暴增6500件左右，顯示「平均地權(quán)條例」修法，確實(shí)讓不少投機(jī)客擔(dān)心修法通過(guò)後轉(zhuǎn)售困難，而陸續(xù)選擇退場(chǎng)，大量預(yù)售屋建物拋到市場(chǎng)上求售，讓預(yù)售屋出現(xiàn)大量下車潮。若再細(xì)看七大都會(huì)區(qū)預(yù)售轉(zhuǎn)售量變化，桃園暴增77.4％，臺(tái)南成長(zhǎng)逾五成，臺(tái)北、臺(tái)中、高雄也都有四成以上的增幅。

 
影響2023年房市四大變數(shù)！經(jīng)濟(jì)情勢(shì)、房市政策、市場(chǎng)超額供給、總統(tǒng)大選
 
葉凌棋表示：全球經(jīng)濟(jì)展望下修、俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)未歇，市場(chǎng)普遍看淡2023年經(jīng)濟(jì)景氣，影響房市表現(xiàn)。而近期最受市場(chǎng)關(guān)注的「平均地權(quán)條例」修法正在立院排審中，2023年是否有新房市政策推出也將左右2023年房市交易。
 
同時(shí)，2023年也將面臨大量市場(chǎng)超額供給的狀況，葉凌棋指出，根據(jù)推估，2022年全年建照創(chuàng)28年新高、新屋開(kāi)工、使照維持高檔，而2023-2025年預(yù)售屋建案完工戶數(shù)超過(guò)15萬(wàn)戶，大量的成屋進(jìn)入市場(chǎng)，勢(shì)必對(duì)市場(chǎng)造成衝擊，恐累積大量賣壓。此外，葉凌棋說(shuō)明，2023年下半年還有總統(tǒng)大選選戰(zhàn)開(kāi)打，不確定性高，因此，經(jīng)濟(jì)情勢(shì)、房市政策、市場(chǎng)超額供給、總統(tǒng)大選將是影響2023年房市四大變數(shù)。
 
2022房市預(yù)估
多頭將盡！2023房市呈「價(jià)跌量縮」格局
估2023年全年交易量約28.0-29.5萬(wàn)棟左右，年減8％至11％之間
 
葉凌棋說(shuō)明，全球貨幣緊縮加上經(jīng)濟(jì)前景不明朗，民眾對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期翻轉(zhuǎn)，目前房?jī)r(jià)也有由漲轉(zhuǎn)跌跡象，加上2023年市場(chǎng)供給量大，房?jī)r(jià)有走跌的空間。2023年在經(jīng)濟(jì)前景不明朗、房市政策、市場(chǎng)超額供給與總統(tǒng)大選4大變數(shù)影響下，房市表現(xiàn)不容樂(lè)觀，預(yù)期2023房市呈「價(jià)跌量縮」格局，全年交易量估28.0-29.3萬(wàn)棟之間，較2022年減少8％至11％。